Спрос на вторичное жилье в пятиэтажках в Санкт-Петербурге вырос на 20% за год

По итогам февраля 2021 г. в стране отмечено повышение интереса покупателей к сегменту пятиэтажных домов, отметили аналитики Авито Недвижимости. Спрос* на вторичные квартиры в них вырос на 4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

При этом цены на вторичную недвижимость в пятиэтажках за год увеличились чуть меньше, чем в прочих категориях домов — на 13% против 23% в новостройках. В Санкт-Петербурге потребительский интерес к приобретению такого жилья повысился на 20%, а их стоимость — на 27%.

Современный рынок пятиэтажных домов в России можно условно разделить на два типа. Под первый подпадают так называемые «хрущевки», построенные в 60-е и 70-е годы: многие из них не соответствуют современным требованиям, предъявляемым к жилой недвижимости, а ветхие коммуникации в ряде случаев не подлежат капитальному ремонту. При этом иногда статус здания «под снос» делает такое жилье потенциально более привлекательной инвестицией для покупателей за счет традиционно менее высокой стоимости по сравнению с новым жилым фондом, особенно в Москве и Санкт-Петербурге, где уже несколько лет действуют программы реновации. Другой тип пятиэтажных строений — это новостройки. Они представляют собой более комфортное жилье, обладающее всеми преимуществами построек средней этажности: удобства многоквартирного дома в совокупности с камерной обстановкой, небольшим закрытым сообществом соседей и продуманной придомовой территорией с точки зрения парковочных пространств, прогулок и отдыха местных жителей.

Средняя стоимость квадратного метра в пятиэтажных вторичных домах составила чуть меньше 50 тыс. рублей

С наступлением нового года в сегменте пятиэтажных новостроек наблюдается спад прошлогоднего ажиотажа: по сравнению с годом ранее (февраль 2021 г. к февралю 2020 г.) и предложение, и спрос на нем практически повсеместно снизились. Однако на вторичном рынке, несмотря на повышение цен, зафиксирован рост спроса на 4% в тот же период. Средняя стоимость квадратного метра в пятиэтажных вторичных домах составила чуть меньше 50 тыс. рублей. За год она увеличилась на 13%, но все же осталась ниже средней цены в целом по рынку (63 505 рублей за кв.м).

По итогам года во вторичном секторе был отмечен рост спроса на квартиры свободной планировки в пятиэтажных домах. Они стали востребованнее в 2,2 раза и на 25% дороже по сравнению с прошлым февралем. На 13% вырос интерес к четырехкомнатным квартирам, которые одновременно были и наиболее доступными по цене — 45 417 руб./кв.м. Спрос на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры увеличился на 4% и 8% соответственно. Покупкой однокомнатных квартир россияне интересовались на том же уровне, что и в прошлом году. Подробнее — в Табл. 1.

Таблица 1. Сегментация вторичного рынка квартир в пятиэтажных домах, февраль 2021 г. к февралю 2020 г., вся Россия

Комнатность	Изменение предложения	Изменение спроса	Средняя цена, руб./ кв.м	Изменение цены
1	-34%	0%	52 608	15%
2	-33%	4%	49 669	13%
3	-29%	8%	46 307	12%
4	-23%	13%	45 417	10%
Своб. планировка	18%	в 2,2 раза	72 839	25%
Всё вместе	-31%	4%	49 710	13%

Квартиры в пятиэтажных постройках представляют определенный интерес для покупателей по стране — на них пришлось 35% всего спроса на рынке вторичного жилья по данным на февраль 2021 г. В Санкт-Петербурге эта доля составила 22%. Их популярность во многом обусловлена наиболее низкими ценами в сегменте, чем в среднем по рынку, а также предполагаемым улучшением жилищных условий в будущем благодаря программе реновации.

Доля пятиэтажных домов от всего предложения квартир по России на вторичном рынке составила 31% по итогам аналогичного периода. В Санкт-Петербурге этот показатель находился на уровне 18%. Количество объявлений о продаже такой недвижимости снизилось за год как в масштабах всей страны, так и в большинстве крупных городов. В столице в связи с высоким интересом на рынке владельцы подобных жилых помещений достаточно активно выставляли свои объекты на продажу, к тому же средние цены на вторичные квартиры в пятиэтажках в Москве были значительно выше общероссийских — 236 846 рублей за кв.м.

Среди регионов максимальный рост спроса на пятиэтажки на вторичном рынке в феврале нынешнего года относительно предыдущего наблюдался в Сочи (+55%), Новосибирске (+54%) и Челябинске (+44%). В Санкт-Петербурге интерес к покупке квартир в пятиэтажках увеличился на 20% за год. Наиболее значительное повышение цен было зафиксировано в Калининграде — на 42%, Сочи — на 28% и на 27% — в Омске, Санкт-Петербурге, Севастополе и Иркутске. Одновременно самая высокая стоимость на квартиры в пятиэтажках отмечена в Санкт-Петербурге (139 тыс. руб./кв.м), Сочи (131 тыс. руб./кв.м) и Севастополе (108 тыс. руб./кв.м), что сопоставимо с тенденциями, характерными для рынка жилья в целом. Подробнее — в Табл. 2.

«Вопрос расселения пятиэтажных домов весьма неоднозначен. Несмотря на некоторое скептическое отношение к «хрущевкам», такие кварталы обычно обладают удачной планировкой и сложившейся инфраструктурой. При этом немаловажным фактором является и то, что их строительство осуществлялось с соблюдением всех норм озеленения и уровня освещенности жилых помещений, что не всегда характеризует современные высотки. Кроме того, в регионах панельная пятиэтажка нередко превосходит по качеству иные постройки, например, деревянные. Есть все основания полагать, что все это будет несколько сдерживать покупательскую активность на региональных рынках. В то же время точечное оживление в этом сегменте в ряде городов очень даже вероятно после недавнего принятия закона о комплексном развитии территорий (он же «закон о всероссийской реновации») — в настоящее время на местах рассматриваются собственные программы.

Стоит также сказать, что пятиэтажные жилые комплексы, несмотря на не самый популярный формат среди девелоперов, продолжают появляться на рынке новостроек. Как правило, на этажность планируемых зданий влияет стоимость земли в районе застройки. При этом возведение высотных домов имеет ряд ограничений ввиду городских регламентов и норм плотности застройки, а также необходимости создавать инфраструктуру поблизости (школы, детсады, подъездные дороги). Также необходимо учитывать, что в пользу пятиэтажных жилых проектов для застройщиков говорят такие преимущества, как возможность их постройки на облегченном фундаменте и экономия на установке лифта, который не является обязательным для домов подобной этажности. В силу этих обстоятельств рынок пятиэтажек все еще сохраняет перспективу для будущего развития при наличии определенных условий», — комментирует Руслан Закирьянов, руководитель направлений вторичной недвижимости и долгосрочной аренды Авито Недвижимости.

Таблица 2. Динамика вторичного рынка квартир в пятиэтажных домах в регионах, февраль 2021 г. к февралю 2020 г.

Регион	Изменение предложения	Изменение спроса	Цена, руб./ кв.м	Изменение цены	Доля предложения	Доля спроса
Вся Россия	-31%	4%	49 710	13%	31%	35%
Барнаул	-30%	11%	56 572	23%	24%	28%
Брянск	-43%	16%	40 323	21%	34%	37%
Волгоград	-38%	15%	45 236	9%	34%	34%
Воронеж	-33%	14%	54 113	24%	19%	24%
Екатеринбург	-9%	35%	73 016	11%	22%	28%
Ижевск	-27%	11%	51 875	12%	28%	32%
Иркутск	-33%	-7%	78 696	27%	32%	39%
Казань	-43%	11%	87 234	17%	22%	26%
Калининград	-47%	-11%	71 429	42%	22%	31%
Киров	-37%	15%	39 967	9%	32%	34%
Краснодар	-47%	21%	58 974	13%	11%	12%
Красноярск	-24%	9%	63 333	16%	26%	32%
Москва	40%	10%	236 846	19%	10%	12%
Нижний Новгород	-45%	-14%	73 770	25%	23%	27%
Новосибирск	79%	54%	72 689	14%	17%	23%
Омск	-36%	17%	52 874	27%	37%	42%
Пермь	-41%	-1%	55 000	8%	32%	40%
Ростов-на-Дону	-20%	22%	56 918	9%	15%	18%
Рязань	-31%	18%	42 800	9%	28%	31%
Самара	-41%	7%	55 855	10%	27%	30%
Санкт-Петербург	-14%	20%	139 278	27%	18%	22%
Саратов	-33%	6%	37 209	12%	22%	23%
Севастополь	-41%	-2%	107 857	27%	31%	38%
Симферополь	-17%	14%	87 537	13%	29%	38%