От загрузки к концепции: что происходит с рынком апарт-отелей Петербурга

Санкт-Петербург сохраняет статус одного из главных туристических центров страны и продолжает наращивать турпоток, одновременно усложняя структуру спроса. По итогам 2025 года город посетили 12,4–12,5 млн туристов, что на 7% больше, чем в 2024 году, и примерно на 19% выше уровня 2019 года. Основной рост обеспечил внутренний туризм: около 93,5% поездок пришлись на гостей из регионов России.

Дополнительный вклад внесли деловой и событийный сегменты: число бизнес-поездок достигло 1,4 млн, увеличившись на 12% год к году, а событийный сегмент сформировал более 600 тыс. поездок. На 2026 год власти Петербурга прогнозируют дальнейший рост турпотока ещё на 3–5% — до 12,8–13 млн человек. По

Санкт-Петербург сохраняет статус одного из главных туристических центров страны и продолжает наращивать турпоток, одновременно усложняя структуру спроса. По итогам 2025 года город посетили 12,4–12,5 млн туристов, что на 7% больше, чем в 2024 году, и примерно на 19% выше уровня 2019 года. Основной рост обеспечил внутренний туризм: около 93,5% поездок пришлись на гостей из регионов России. Дополнительный вклад внесли деловой и событийный сегменты: число бизнес-поездок достигло 1,4 млн, увеличившись на 12% год к году, а событийный сегмент сформировал более 600 тыс. поездок. На 2026 год власти Петербурга прогнозируют дальнейший рост турпотока ещё на 3–5% — до 12,8–13 млн человек.

По данным аналитиков, по итогам 2025 года среднегодовая загрузка апарт-отелей в Санкт-Петербурге составила 73,9%, что на 6,3 п.п. ниже уровня 2024 года (80,2%), но остаётся высоким значением на фоне активного роста предложения.

В центральных локациях показатели были заметно выше: в I квартале 2025 года — 87–90% (+6–10 п.п. к 2024 году), а в летний сезон — свыше 90%. Для сравнения, в 2024 году средняя заполняемость апарт-отелей достигала 81,8%. По данным Wone Hotels, загрузка классических отелей под управлением компании на Васильевском острове в 2025 году достигала 80%, в 2026 году компания ожидает сохранения уровня загрузки, не смотря на общеэкономические ограничения.

При этом сам рынок продолжает масштабироваться. К началу 2026 года в Санкт-Петербурге насчитывалось 68 действующих или готовящихся к запуску апарт-отелей с совокупным номерным фондом 32,3 тыс. юнитов. Фактически речь идёт о выходе сегмента в фазу насыщения, где дальнейший рост предложения начинает оказывать давление на показатели загрузки и тарифы, — отмечает исполнительный директор WONE Hotels Наталья Шумакова.

По данным отраслевых обзоров, в I квартале 2026 года спрос в России смещался в сторону более доступных и гибких форматов размещения: доля апартаментов в структуре бронирований росла, а в гостиничном сегменте наиболее заметную динамику по среднему чеку показывали категории 3* и 4*. Это подтверждает общий тренд на рационализацию потребления: гость ожидает не только размещение, но и функциональность — возможность работать, жить в более приватном формате и получать сервис, сопоставимый с гостиничным.

При этом сам по себе формат апартаментов перестаёт быть конкурентным преимуществом. Если на раннем этапе рынок рос за счёт новизны продукта, то сейчас выбор всё чаще делается в пользу проектов с чёткой концепцией и понятной моделью управления, — говорит Наталья Шумакова.

В этих условиях усиливается расслоение внутри сегмента: проекты без выраженной идеи и профессионального оператора начинают конкурировать преимущественно ценой, теряя в маржинальности и стабильности загрузки.

На этом фоне особое значение приобретает локация и продуктовая дифференциация. В условиях насыщения центральных районов Петербурга спрос начинает перераспределяться в пользу точек с ярко выраженной идентичностью. Летом 2026 года на рынок выходит проект Artel 17/52 — четырёхзвёздочный клубный отель на Васильевском острове, изначально спроектированный как нишевой продукт.

В отличие от большинства апарт-отелей, которые конкурируют через цену или универсальность, Artel 17/52 делает акцент на формировании собственной среды и сценария пребывания.

«Сегодня устойчивую экономику показывают проекты, где изначально выстроена логика продукта — от концепции и архитектуры до операционной модели. В противном случае объект неизбежно уходит в ценовую конкуренцию. В Artel 17/52 мы сознательно исходили из сценария краткосрочного проживания и работы с гостиничной аудиторией, а не из формата недвижимости. Это задаёт более высокие требования к сервису и управлению, но именно это формирует долгосрочную устойчивость проекта», — комментирует Наталья Шумакова.

Ключевым элементом проекта становится интеграция арт-резиденции и галереи современного искусства в структуру отеля. Это не декоративный элемент, а инструмент работы с аудиторией: проект ориентирован на гостей, для которых важен не только уровень сервиса, но и культурный контекст проживания.

С точки зрения позиционирования это позволяет проекту работать в более устойчивом ценовом сегменте и снижает зависимость от колебаний массового спроса.

«Более узко сегментированная аудитория формирует более высокий средний чек, более длительное пребывание и более высокий уровень повторных заселений. Это та модель, которая в текущих условиях позволяет балансировать загрузку и доходность без демпинга», — отмечает Наталья Шумакова.